来源：领带金融
作者：汪浩领带金融学院院长
截止8月底，目前国内以物流地产租金收入为基础资产发行的ABS或类REITs产品只有2单，分别是富力国际空港综合物流园CMBS及苏宁云商的物流基地。
不过，国内的物流市场已经积聚了众多的优质企业以及存量的高标库，因此在今年以及未来几年，物流的ABS市场必然引起高爆发。
年8月28日，普洛斯投资(上海)有限公司作为原始权益人的“中信证券-普洛斯仓储物流1-X期资产支持专项计划”在上海证券交易所成功获批，项目储架规模50亿元！
年8月23日，顺丰控股拟以持有的物流产业园为标的资产设立资产支持专项计划，申请储架规模50亿元，首期发行的资产支持证券总规模不超过20亿元。
越来越多的优质物流企业，开始采用ABS来盘活资产
那究竟什么样的资产适合做呢？
我们来对比已发行的几单物流ABS产品
希望大家能找到答案
底层物业对比
一、普洛斯CMBS
从项目介绍中我们查询到，标的物业为练塘物流园、闵行物流园、浦东机场物流园和石湖荡物流园，分别位于上海青浦区、闵行区、浦东新区和松江区。四处区域都属于交通便利，产业密集的优质物流商圈。
练塘物流园：主要服务于华东首家私营经济开发区“富民经济开发区”,为客户提供一站式仓配服务，仓储货物主要流向全国17省市。
闵行物流园：主要服务与吴泾科技园和紫竹国家高新技术开发区，以及周边高等院校，物流运输方式多样，航运、陆运均较发达。
浦东机场物流园：位于自贸区和浦东机场之间枢纽位置，依托显著区位优势，主要服务于大型国际空运、海运服务提供商和供应链企业，主要客户有德又得物流、中国邮*等。
石湖荡物流园：位于 松江经济技术开发区，依托发达陆运网络，覆盖长三角地区物流仓储。
截止5月31日，标的物业出租率达到98%以上，详情如下：
二、苏宁云享REITs
苏宁云享是国内 单物流仓储REITs产品，选取了广州、成都、青岛、无锡、南昌及包头的6个物流基地整体打包来发行。
从估值情况来看，根据戴德梁行出具的房地产评估报告，目标资产合计估值18.53亿元，目标资产评估值对本金兑付的覆盖倍数超过1.5倍。
三、富力空港CMBS
富力空港CMBS的底层基础资产为富力地产持有的22栋工业仓储房产未来18年的物业运营收入。底层资产位于广州市花都区的富力物流园内，总建筑面积为49万平方米。
根据戴德梁行出具的评估报告显示，于价值时点年4月30日，市场估值为21.98亿元。根据租约情况显示，仅有14.21%的租户租期小于1年，50%的租户租期为1-3年。
主要租户如下：
物流资产操作要点
一、高标库与普通库
“高标库”顾名思义就是高标准仓库，相对于普通仓库、厂房来说的。他没有一个特别明确的定义，一般情况下具有以下特征：
1、层高：大于等于9米
2、面积：独栋不小于1万平米，园区不小于5万平米
3、承重：3吨/平方米
4、卸货平台：1.3米
5、雨蓬：悬挑宽度6m或8m，高度不低于4.5m
此外还有一些其他的配套设施的需求，从操作角度来看，高标库比普通库更优质，更适合作为基础资产。
二、单层库与多层库
（图片来源：百度）
受制于物流地产容积率较低这么一个先天劣势，其租金收入及纳税规模会低于其他类型的商业地产，因此国内对于物流地产的供给一直不是很足，好的物流用地非常稀缺。因此对于开发商而言，在容积率允许的前提下尽可能盖更多的库，所有也就出现这种多层库。
相比单层库而言，多层库造价更高，且对于库存的品类及层数选择有更多的要求，不同层的租金价格也不一样，那其整体的租金水平是否要比单层库高，这也不一定。因此在实务中，需要做具体判断。
三、租金与物业管理费
对于物流地产的租金而言，由于存在管理成本，其租金会包含物业管理费及相关税费，因此在尽调的过程中，我们需要